根据我国《城市商品房销售管理办法》第3条的规定，商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
即咱们
老百姓所说的买楼花，买期房。
商品房预售买卖的本质是房屋的期货买卖，信用买卖，购房者所购得的只是房屋的一张期货合约，信用合约。比如恒大的御湖天下，仅有一个阔气的大门，就可以卖房，卖的就是楼花。消费者期货是涨是跌那就两说了。当然政府为了防止无良开发商卷款跑路或者炒地皮现象的发生，制定了以下几种措施：9什么样的商品房能预售？
依据《城市房地产管理法》的规定，只有满足下列条件的商品房才能进行预售：
第一，已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。我国现行法律对土地使用权的转让条件作出了严格的规定，主要为：须按照土地使用权出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，取得了土地使用权证书，并按约定进行了投资开发，其中属于房屋建设工程的须完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。如果商品房开发商没有交付全部的土地使用权出让金并取得土地使用权证书，就没有合法拥有房地产开发用地的土地使用权，因而不能进行房地产开发建设及商品房预售活动。
第二，持有建设工程规划许可证。依据《城乡规划法》的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。如果购房者在购买预售商品房时发现开发商并没有取得建设工程规划许可证，就要留心开发商有可能因此而一直无法开工建设的问题。
第三，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。《城市房地产管理法》与《城市商品房预售管理办法》都作出了这一规定。之所以要求投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，是为了防止炒卖地皮的现象发生。而要求已经确定施工进度和竣工交付日期，则是为了保证商品房预售合同能够实际有效地履行。
第四，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。这一条是商品房预售条件中最为重要的一条，因为开发商只有取得了《商品房预售许可证》才能从事商品房预售的活动。购房者在购房时可以要求开发商出示《商品房预售许可证》，以证明其资质。
哪些类型的商品房不能自由转让？
并不是所有的商品房都可以自由转让，依据《城市房地产管理法》第38条的规定，下列房地产不得转让：（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第39条规定的条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
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